Desentrañando las GARANTÍAS de la inversión inmobiliaria
TIENES QUE LEER ESTO antes de invertir en Crowdlending
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Si estás pensando en invertir en crowdfunding o crowdlending, este post es para ti.
Hoy te explico, de forma clara y con ejemplos reales, las garantías más comunes en este tipo de inversiones: esos mecanismos que respaldan tu dinero ante posibles impagos.
Entender estas garantías es clave para invertir con cabeza, minimizar riesgos y tomar decisiones informadas.
Te hablaré de las 3 garantías principales, cómo interpretarlas y qué tener en cuenta para evaluar si realmente protegen tu inversión. Al final, además, te daré un TIP extra para saber si estás asumiendo más riesgo del que crees.
Como siempre, me gusta explicar todo con ejemplos reales, así que he utilizado algunos sacados de proyectos ya financiados en Civislend, una plataforma que conozco desde hace tiempo, avalada por la CNMV y en la que llevo invirtiendo varios años.
Este tipo de análisis lo hago cada vez que invierto, y es justo lo que quiero compartir contigo: lo que me sirve a mí, puede ayudarte a ti.
Info EXTRA: ¿Sabías que solo 1 de cada 10 proyectos analizados llega a abrir ronda de financiación en Civislend? Es una de las cosas que me más me llamó la atención desde el principio.
Además que todos los proyectos incluyen algún tipo de garantía, algo que no siempre es tan evidente, la verdad.
¿Pero todas las garantías son iguales, que se esconde debajo de la jerga?
Ahora sí, empezamos… vamos a desgranar cada una de ellas.
Garantía hipotecaria
Es una de las garantías más sólidas. Significa que el préstamo está respaldado por un bien inmueble. En caso de impago, el inmueble puede ser ejecutado judicialmente y vendido para recuperar el dinero invertido en parte o en su totalidad.
Aquí es importante fijarse en el Loan lo Value (LTV), que puede sonarte raro pero que es un concepto primordial en este vehículo de inversión. Este es el TIP que te iba a dar al final del artículo; pero ahora por hilarlo con esto, me parece buen momento para hacerlo.
Es la relación entre el dinero prestado y el valor el proyecto como tal. Es decir, que cuanto mayor sea el valor, mayor será la cobertura ante un posible impago.
Si quieres puedes tomar como guía esto:
LTV 80%-100%: Nivel alto
LTV 50%-80%: Nivel medio
LTV 1%-50%: Nivel bajo
Este proyecto en concreto (proyecto completado), por ejemplo tenía un LTV del 55% (es decir los 1.350.000€ que están pidiendo de financiación entre el valor de tasación de las parcelas 2.440.253€ = 55,32%)
Ahora bien, puede que veas garantía hipotecaria de primer rango o de segundo rango; que esto es también muy importante. ¿Cuál es la diferencia? En la de primer rango, en caso de impago, el prestamista (el inversor) ocupa el primer lugar en el orden de cobro y su capital tiene prioridad absoluta sobre cualquier otra posible deuda que haya; mientras que en la de segundo rango; no eres el primero en cobrar en caso de impago y si hay deudas previas con otras entidades, ellos cobrarán antes que tú (ojo, esto no quiere decir que no vayas a cobrar; la garantía hipotecaria ha seguido un análisis riguroso por detrás antes de salir a la luz; solo que el inversor está el segundo en el orden de cobro).
Fianza de la empresa matriz
Esta garantía se da cuando la empresa matriz del grupo empresarial al que pertenece la promotora o prestataria respalda la operación. Es decir, se compromete formalmente a responder en caso de que la sociedad que ejecuta el proyecto no pueda devolver el dinero.
Otro ejemplo por aquí es este proyecto ya financiado de Civislend:
El prestatario (el que quiere financiación) es una sociedad nueva que no tiene apenas activos por lo que por sí sola no ofrece garantía sólida; si no que la empresa matriz, firma como aval y en caso de impago la responsabilidad cae sobre la empresa matriz.
¿Esto siempre es una garantía? Sí y no. Hay que valorar tres cosas:
¿Quién es la empresa matriz? ¿Está auditada? ¿Qué patrimonio y qué deudas tiene?
¿Dónde está constituida la empresa matriz? Si es en España, su ejecución es más sencillo; y si está en el extranjero; hay que hacer análisis doble porque todo se complica.
Que en el contrato ponga que la fianza (de la empresa matriz) sea solidaria y no subsidiaria. Es decir, que en caso de impago; haya una garantía real y directa.
En este caso a simple vista no vemos las garantías, pero si entramos en la ficha, podemos ver lo siguiente:
Es algo que personalmente me gusta ver mucho; pero que no suele ser lo más común (o al menos, no tanto como me gustaría a mí).
Pignoración de las participaciones de la SPV
Cuando hablamos de “pignoración de participaciones”, nos referimos a que las participaciones sociales (acciones) de una empresa se ponen como garantía a favor del inversor o del prestamista. En este caso, la empresa es la SPV (Special Purpose Vehicle), que es la sociedad creada únicamente para llevar a cabo el proyecto inmobiliario.
OJO: No de la empresa matriz, si no de la empresa SPV.
Es decir, que la pignoración de participaciones de la SPV es una garantía que te permite, si hay impago, convertirte en propietario del proyecto a través de la sociedad que lo gestiona. No es tan líquida como una garantía hipotecaria, pero puede darte control sobre los activos.
Aquí no hablamos del inmueble en exclusividad (como en la garantía hipotecaria); se puede pignorar cualquier bien físico o financiero.
Aquí, también hay que mirar bien en detalle el LTV, para medir ese margen.
Por ejemplo, en este proyecto de Civislend vemos lo siguiente:
Vamos a la ficha del proyecto (una vez más quiero que sirva como ejemplo llevado a la práctica):
Si vemos varias garantías como en este caso; lo que se busca es reforzar la seguridad jurídica y económica del proyecto. En este caso por ejemplo tenemos una LTV del 67% (no está naaaaaada mal, hay margen de seguridad), garantía hipotecaría de primer rango y además pignoración de las participaciones de la SPV.
Esto no elimina el riesgo, pero lo acota y lo gestiona mejor que si solo hubiera una garantía genérica o un compromiso verbal.
Y hasta aquí, el artículo de hoy. Espero que hayas aprendido algo nuevo hoy.
Si te ha gustado este enfoque práctico y quieres que haga una segunda parte desgranando más conceptos clave del crowdlending inmobiliario (como el funcionamiento de las SPV, qué significa el LTS, cómo interpretar los plazos y riesgos reales, etc.), déjamelo en comentarios.
Así sabré que este contenido interesa…
Te dejo, por si te interesa, enlace a Civislend, plataforma que ya ha financiado desde 2017 más de 110 proyectos en España y Portugal. Puedes suscribirte y echar un ojo a absolutamente todos los proyectos que han lanzado y que lanzarán en el futuro; sin compromiso alguno en este enlace de abajo.
Buen artículo, muy útil para entender cosas a gente novata .. deseando leer la segunda parte!
Interesante y didáctico. Me encantaría seguir aprendiendo un poco más cobre el crowlending.
Enhorabuena por tu trabajo y por todo el contenido que aportas!